Naar meer flexibele bestemmingsplannen

Het bestemmingsplan ‘Woongebied Driebergen’ dat enkele jaren terug vastgesteld werd, blijkt in de praktijk veel te rigide.  De gemeente moet op zoek gaan naar meer flexibiliteit in nog op te stellen bestemmingsplannen.

Dienstverleners zoals makelaars, architecten, aannemers samen optrekkend met eigenaren van woonhuizen, winkels, bedrijven en landgoederen blijken in de praktijk ‘noch vóór noch achteruit’ te kunnen als het gaat om aanpassingen van bestaande gebouwen. Daarom moeten ambtenaren voortdurend nee verkopen; een ondankbare taak. De rigiditeit leidt weer tot aanvragen tot aanpassing van bestemmingsplannen met als gevolg een hoge werkdruk bij het ambtelijke apparaat en veel tijdverlies voor aanvragers.

Als gevolg blijk in de praktijk dat er nogal wat dienstverleners zijn die zich niet meer met (potentiele) opdrachten in dit werkgebied willen inlaten omdat ze toch nul op het rekest zullen krijgen.

Verandering

In de 60 jaar na de oorlog hebben we een enorme sprong in onze welvaart meegemaakt. In de jaren vijftig was er een schaarste aan bouwmaterialen en bouwde men ook heel compact: betrekkelijk kleine kamers met kleine ramen, een kleine keuken, schuurtje in de tuin en een garage waar de hedendaagse auto al lang niet meer in past. 

Ook is er in die periode demografisch veel verandert. Er zijn veel eenpersoons huishoudens gekomen en gezinnen met 1 ouder maar ook extra grote gezinnen met een vader en een moeder met kinderen uit een eerder huwelijk.  De eisen die men aan woonhuizen stelt is daarmee sterk verandert.

Voor wat betreft de werkgelegenheid veranderde ook veel. Zo heeft onze gemeente inmiddels een paar duizend ZZP-ers (bijv. coaches) binnen haar grenzen die liefst kantoor aan huis hebben en daardoor een extra kamer in het eigen huis zoeken. 

Juist om die redenen moet een bestemmingsplan meegroeien met de huisvestingsbehoefte van burgers en ondernemers. En dat doet het bestemmingsplan ‘Woongebied Driebergen’ niet. Iedere ontwikkeling wordt in feite op voorhand de kop ingedrukt.

Hoe breng je meer flexibiliteit in bestemmingsplannen ?

Definieer een “bouwvlek” in plaats van een strak bouwvlak en verlang dat (zeg) 80% van de bebouwing binnen die vlek gerealiseerd moet worden. Eis voor de bouwhoogte dat de goothoogte gemiddeld 6 meter is en mag variëren van (zeg) 5 tot 7 meter. Hetzelfde voor de nokhoogte.

Zo’n vrijheid komt bovendien de speelsigheid van de bebouwing ten goede.

Ons advies: vraag aan stedenbouwkundigen om flexibele criteria aan te reiken waarbij bouwdichtheid en gemiddelde bouwhoogte onaangetast blijft.      

Paul Blom

Voorzitter Zakelijk Heuvelrug

31 oktober 2011

En zo ontstaat stroperigheid

Twee voorbeelden van hoe de dienstverlening in onze gemeente kan verlopen.

Voorbeeld 1:

Op de hoek van Traaij en Binnenhof is na het vertrek van de Fortis Bank een pand vrijgekomen. Beneden komen drie winkels; de eerste etage is nog vrij. Een internationaal bedrijf dat "lichaamstraining gericht op vrouwen biedt" is geïnteresseerd in de eerste etage. Een lokale makelaar gaat op bezoek bij de gemeente. Hoewel het wel geen probleem zal zijn toch maar even checken. Op het gebouw zit de bestemming 'Dienstverlening'. De ambtenaar is heel klip en klaar: nee dit is niet toegestaan. En hij maakt ook duidelijk dat het geen zin heeft een vervolg afspraak te maken, want het mag niet. Punt.

De makelaar kent iemand die vroeger in de raad van Driebergen zat. Die mailt op zijn / haar beurt met de zittende wethouder RO. De wethouder komt gelukkig in actie. Na inwinning van extra informatie komt er wel toestemming. Mooi.

Voorbeeld 2: 

In Rijsenburg staat een perceel bouwgrond al een paar jaar te koop. Het gaat over een onbebouwd perceel van 3500 m2. Volgens het bestemmingsplan uit 2008 mag het niet gesplitst worden. De verkopende makelaar informeert bij een ambtenaar naar oplossingen maar krijgt 'nul op het rekest'. Dat is eigenlijk logisch want zo staat het in het vigerende bestemmingsplan. De verkoper probeert desondanks met een advocaat de gemeente in beweging te krijgen maar krijgt niets gedaan.  

Wat leren we hier uit ?

- De ambtenaar kan in beide gevallen weinig meer dan nee zeggen. 

- Als je de politiek erbij betrekt dan heb je kans dat het wel flexibel is. Heb je niet de goede politieke contacten dan kom je er niet. 

- Geld besteden aan advocaten blijkt kan een verkeerde investering zijn.
- Met de juiste (politieke) contacten kom je misschien wel verder.

En zo ontstaat de stroperigheid die ondernemers ervaren in de dienstverlening van de Gemeente.

En ook rechtsongelijkheid overigens.

Advies: bouw voor de zekerheid aan een goed old-boys-netwerk onder lokale politici. 

Eén zwaluw

Voor onze leden ondernemers is het belangrijk dat onze gemeente Utrechtse Heuvelrug zich zo snel mogelijk losrukt van de laatste plaats op de ranglijst van meest-MKB-vriendelijke-gemeente in de provincie Utrecht en opstoomt naar de top 10. Dat bereik je met meedenken, klantvriendelijkheid, korte lijnen, tempo maken, proactief open en transparant zijn en meer van dat soort zaken. Waar mogelijk wil Zakelijk Heuvelrug meehelpen dat doel te bereiken.

Wij menen dat een cultuuromslag bij de bestuurders en de ambtelijke

organisatie noodzakelijk is. Zo’n cultuuromslag moet leiden tot een platte organisatie met een open manier van werken die uitgaat van vertrouwen (in plaats van wantrouwen) en die vaker al regisserend kennis en talenten in het maatschappelijke middenveld benut. 

Vorige week kregen we een paar signalen die onderdeel zouden kunnen zijn van een komende cultuuromslag. Zo leidde de burgemeester de kerntakendiscussie met het maatschappelijke middenveld. Het was de eerste keer en zoiets is voor alle deelnemers even wennen. 

Ten tweede zagen we dat het wegwerken van de achterstand van 75 dossiers bij de afdeling Vergunning & Handhaving niet de eerder gemelde 3 jaar maar veel korter zal gaan duren. Hulde! Overigens in het betreffende persbericht wordt gewag gemaakt van het feit dat 99,1 % van de aanvragen voor een omgevingsvergunning binnen de wettelijke termijn afgehandeld wordt. Zonder onderbouwing twijfelen we sowieso aan zo’n hoog cijfer, vooral omdat het bij ons spontaan een beeld van verkiezingsuitslagen in Noord-Korea oproept. Om vertrouwen in het proces te krijgen is een relevante, te publiceren onderbouwing noodzakelijk. Dat levert de broodnodige transparantie op, die op haar beurt weer onderdeel is van die open cultuur. Alternatief is dat de rekenkamercommissie zich over de cijfers buigt. Zou de rekenkamercommissie daarvoor kiezen, in plaats van het ons nogal wollig overkomende thema ‘toepassing van de beleidsgestuurde contract-financiering bij subsidies’, dan hebben ze wel een onderwerp waar je als rekenkamer je tanden op stuk kan bijten. 

Als derde melden we een raadsinformatiebrief over het landgoed Beukenrode waaruit blijkt dat de gemeente actief meedenkt. Zonder veel kennis op dit gebied vragen we ons in dit verband af of het lang durende en kostbare beroep van Beukenrode bij de Raad van State, zó snel na vaststelling van het bestemmingsplan door de Raad, met meer overleg vóór het vaststellen van het bestemmingsplan voorkomen had kunnen worden.

We denken aldus het eerste lichtpuntje in de verbetering van het ondernemersklimaat waargenomen te hebben. 

Helaas maakt één zwaluw nog geen zomer. 

Paul Blom

Voorzitter Zakelijk Heuvelrug

17 oktober 2011